İNŞAAT şirketleri arsa sahipleriyle yaptıkları inşaat mukavelelerini yenilemek için dava açıyor. Satışların azalması ve fiyatların düşmesi, maliyet artışı ve dolardaki yükseliş nedeniyle geçmişte taahhüt ettikleri oranlar ya da fiyatlarla iş yapamayan müteahhitler uyarlama talep ediyor. Son 6 ayda uyarlama davalarıyla çok sık karşılaştıklarını belirten Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören, arsa malikleri ile anlaşılan yüzde oranlarının değişmesi, inşaat bedelinin arttırılması, inşaat mühletinin yine belirlenmesi ya da mukaveleden dönme hususlarında davaların gündemlerinde olduğunu söz etti. Bu alanda açılan yüzlerce dava olduğunu ve sürecin binlerce konut sahibini ilgilendirdiğini belirten Öngören, İstanbul’da en çok Kadıköy ve Kartal ilçelerindeki inşaat projeleri için bu tip davalar açıldığını söyledi. Öngören mukavele sorunu yaşayanların daha çok küçük ve orta ölçekte iş yapan müteahhitler olduğunu da ekledi.
TARAFLAR İÇİN FAYDALI
Avukat Gürsel Öngören bu davaların ya da uzlaşmaların hem inşaat şirketleri, hem arsa sahipleri hem de ilgili projeden konut alan bireyler için değerli bir adım olduğuna dikkat çekti. Davaların inşaat şirketlerinin temerrüde düşmesini de engellediğini belirten Öngören, “Bildiğiniz üzere inşaatçı olarak inşaat müddetlerinde temerrüde düşüldüğünde, kontrat arsa sahiplerince fesih ediliyor ve Yargıtay kararlarına nazaran, inşaatın yaklaşık yüzde 80’i tamamlanmamışsa inşaat şirketi mukavelede anlaşılan daire yerine yalnızca yaptığı inşaatın maliyetini üç beş yıllık bir dava sonunda alabiliyor. Bundan ötürü hem inşaat şirketi büyük mali ziyana uğruyor hem de inşaat şirketinden daire alan 3. şahıslar tapularını alamıyor. Borçlar Kanununun 480. hususuna nazaran, başlangıçta öngörülemeyen yahut öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, yapıtın yapılmasına pürüz olur yahut son derece güçleştirirse yüklenici, yargıçtan mukavelenin yeni şartlara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı yahut karşı taraftan beklenemediği takdirde mukaveleden dönme hakkına sahiptir” diye konuştu.
UZLAŞMAYA VARILIYOR
Yargıtay’ın yanlışsız açılan davalarda uyarlama taleplerini kabul ettiğini belirten Öngören, “Bu davalar yaklaşık iki yıllık bir süreçte karara bağlanmakla birlikte, dava açıldıktan sonra dava baskısı ile pek çok arsa sahibi mühlet ve bedel paylaşım oranı konusunda uzlaşmaya varıyor. Birinci açılan 1994 krizine bağlı uyarlama davalarında Yargıtay; öngörülmeyen durumun ortaya çıkmasından sonra bir yıl içinde davaların açılması gerektiğini ortaya koymuştur. Bu yüzden 13 Ağustos 2018 tarihinde dolar fiyatının 7 TL’ye çıkmasını temel alırsak, uyarlama davalarının 13 Ağustos 2019 tarihine kadar açılması gerekli” formunda konuştu.
ÜRETİCİ DE KORUNMALI
İNŞAATÇILAR Derneği (İNDER) Lideri Nazmi Durbakayım, geçmişte yapılan mukavelelerin bugün sorun oluşturduğunu söyledi. İnşaat mühletleri ve verilen oranlar konusunda zorluklar olduğunu belirten Durbakayım, kamunun bu alanda düzenleme yapmasıyla tahlil bulunacağını kaydederek şunları söyledi: “Mevcut kanuna nazaran bir inşaat en çok 36 ayda bitmeli. Halbuki bugün temeli için 1 yıl uğraşılan işler yapılıyor. İnşaat tamamlama mühleti 48 ay olmalı. Bakanlık ile mevzuyu görüştük. Geçmişte verilen oranlarla bugün tıpkı işi yapmak güç. 500-600 hak sahibinin olduğu yerde uzlaşmak mümkün değil. Nasıl ki tüketiciyi koruyan kanun varsa üretici de korunmalı.”
ÖNGÖRÜLÜ OLMALILAR
GAYRİMENKUL Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, uyarlama davalarında olumlu kararın lakin önemli oranda ziyan olduğunda gerçekleştiğini dikkat çekti. Kiraz uyarlama davalarını şöyle anlattı: “Yargıtay uyarlama davaları için ‘öngörülebilirlik’ kuralı getirmiştir. Burada Yargıtay basiretli tacir olan müteahhitin mukavele istikrarının bozulması nedeniyle açtığı davalarda bu işi yapan taraf olması, mukaveleyi kurarken gerçek kurmasını ve ileride ortaya çıkan artışlar nedeniyle bu türlü davaları açamayacaklarını belirtmiştir. Yani müteahhit kontrat başında mukavele mühleti içerisinde ekonomik değişimleri öngörmesi gereken taraf olarak görmektedir. Bu çerçevede müteahhit yüklenici tarafın açtığı davalarda ‘çok aşırı’ bir durum ortaya çıkmadıkça uyarlama hakkını tanımamaktadır. Arsa sahipleri tarafından da açılabilen bu davalarda basiretli tacir olmayan ve hayatında birinci sefer bu türlü mukavele imzalayan taraf olarak görülen arsa sahipleri için tekrar Yargıtay kuralı geçerli olmakla birlikte kontrat istikrarı çok biçimde çökmüşse uyarlama hakkı oluşabilecektir.”
